作者：重慶市原市長、中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長黃奇帆

7月13日未來十年天津房價預(yù)測，世界華人房地產(chǎn)學(xué)會暨房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展國際研討會在上海召開。重慶市原市長、中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長出席并發(fā)表精彩演講。

如何判斷房價走勢？哪些城市樓市還有投資價值？未來十年中國房地產(chǎn)將如何洗牌？ “最懂中國經(jīng)濟(jì)的市長”給出了自己的判斷，并在思潮中向讀者發(fā)表演講——

女士們，先生們，很高興參加今天的“世界華人房地產(chǎn)學(xué)會暨房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展國際研討會”。來了之后才知道，這個會議已經(jīng)開了十年了。它每年舉行一次。堅持和偉大的成就。

根據(jù)大會主題，圍繞房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展要求，談中國房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢。

我今天所說的趨勢是一個總體的內(nèi)部趨勢，一個長期的、長期的、基本的、基本的趨勢。

01

中國房地產(chǎn)市場有多大？

未來十年新房，銷售交易量會有比較大的下降。這種變化是從過去幾年的高峰到拐點，總量呈下降趨勢。

在過去的 20 年里，中國房地產(chǎn)的年新房銷售交易量翻了兩番多，從 1 億平方米增加到 17 億平方米。

那么未來十年會發(fā)生什么，是保持每年17億平方米的現(xiàn)狀10年以上，還是繼續(xù)每5年或10年翻一番，17億平方米將變成3十億平方米，34億平方米？

我的判斷是，未來十年，中國每年的房地產(chǎn)新房成交量不僅不會翻倍增長，反而會逐年小幅萎縮，或者是零增長或負(fù)增長。十多年后，房地產(chǎn)年銷售交易量可能降至10億平方米以下，減少40%。

在未來十多年的長期內(nèi)，中國房地產(chǎn)新房年銷售量壓倒16.7億平方米，這個時代已經(jīng)結(jié)束。去年僅比上一年增加了 1.8%。

因為從1998年到2008年，年增長率在25%左右，三年翻一番，十年翻三番。從 2008 年到 2012 年，它以每年約 15% 的速度增長，五、在六年內(nèi)翻了一番。

2012-2018年總體保持在6%-7%的區(qū)間，增速進(jìn)一步下降。去年增長率為1.8%。

我這句話的意思是，未來十年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢不會是17億、18億、20億、30億平方米，而是會逐漸縮小。當(dāng)然，這種收縮不會是一個。年內(nèi)有20%或30%的大規(guī)模收縮，一般在十年以上的時間段內(nèi)，逐漸下降。十多年后，年完成銷售量下降到不足10億平方米。

02

總收縮后，

中國房地產(chǎn)建設(shè)的重點領(lǐng)域在哪里

過去十年的狀態(tài)，無論是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)還是中西部地區(qū)；無論是大城市、中城市、小城市、區(qū)縣市，總之已經(jīng)充分開發(fā)，房地產(chǎn)遍地開花。全國住房運(yùn)動的時代。

從現(xiàn)在開始，未來十年，房地產(chǎn)不會四面八方開花，東、西、北、南、中都會火爆，但房地產(chǎn)還是會有熱點。我們說每年17億平方米的總量，未來可能會變成15億或12億平方米。

這個建設(shè)量和生產(chǎn)量主要體現(xiàn)在三個熱點。

一個是中心城市。

所謂中心城市，是指除省會城市外，還包括一些同級的區(qū)域中心城市。比如山東省除了省會濟(jì)南，還有一個區(qū)域中心城市青島；廣東除了省會廣州，還有與中心城市深圳同級的。

第二個是大都市區(qū)。

超大城市的輻射將形成城市圈，城市圈中的中小城市將成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。

第三個熱點是城市群。

城市群中的大中城市往往是未來十年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。我國人口在50萬以下的城市叫小城市，50萬到100萬的叫中等城市，100萬到500萬的叫大城市，人口多的叫大城市。 500萬到1000萬的叫大城市，1000萬以上的叫超級城市。

在省會城市中，有鄭州、濟(jì)南、杭州、南京、合肥、武漢、成都、西安等一批千萬人口以上的特大城市，這些城市將發(fā)展為1500 萬和 2000 萬。

一些省會城市現(xiàn)在有50人口0、600萬，未來可能會朝著1000萬的方向發(fā)展。

這里的動機(jī)是什么？總的來說，中國各省省會城市的發(fā)展規(guī)律會遵循“一二三四”的邏輯。

所謂“一、二、三、四”，是指省會城市通常占全省土地面積不到10%，通常為5%-10%；但其人口一般相當(dāng)于全省總?cè)丝诘?0%；其GDP可能達(dá)到全省GDP的30%；其服務(wù)業(yè)，無論是政府主導(dǎo)的學(xué)校、醫(yī)院、文化等公共服務(wù)，還是金融、商業(yè)、旅游等市場化的服務(wù)業(yè)，普遍占全省GDP的40%。

從這個意義上說，大家可以關(guān)注一下近10個國家級超千萬級超大城市。按照這些省份的經(jīng)濟(jì)總?cè)丝谝?guī)模，十多年的人口增長都在500萬左右。上述可能性。只要人口增長，城市住宅房地產(chǎn)就會跟上。

所以我前面提到的大都市和超大城市，還有一些1000萬到2000萬的城市會繼續(xù)擴(kuò)張。如果超過2000萬，可能會封頂，但不會在1000萬到2000萬之間。封頂，就會形成它的趨勢。

如果已經(jīng)是2000萬以上人口的超級城市，那么這個超級城市本身的核心圈已經(jīng)密集地撞到天花板，其發(fā)展將集中在大都市區(qū)。

大都市區(qū)不是行政區(qū)，而是經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)。大都市區(qū)的輻射面積一般為1.5-2萬平方公里。

大約 50 公里到 70 公里的半徑形成一個大都市區(qū)。這個大都市區(qū)會有一些中小城市。這些中小城市如果獨立發(fā)展，一般不構(gòu)成熱點。但是，一旦進(jìn)入大都市區(qū)發(fā)展，這些中小城市就會加速發(fā)展。

以超大城市為中心的城市群一般由方圓四五百公里的城市組成。相距太遠(yuǎn)的城市不構(gòu)成城市群。比如上海和天津沒有城市群的關(guān)系，但是上海、南京、杭州、蘇州構(gòu)成了長三角的城市群。城市群中的大中城市將加快發(fā)展、互動、優(yōu)化資源配置。

總之，雖然未來十年中國房地產(chǎn)開發(fā)交易的年規(guī)模不會翻一番，但20年回首，目前的17億平方米是一個高點，一個拐點，而且會逐漸未來變成15億。 ，12億，每年10億平方米。

未來十年，房地產(chǎn)開發(fā)將不再是遍地開花，而是相對集中在省會城市和同級區(qū)域中心城市、都市圈中小城市、大中城市城市群中的大型城市 三個熱點。

03

決定房價走勢

的三個因素

未來十年左右，房價將趨于穩(wěn)定，既不會大幅上漲，也不會大幅下跌，房價平均增長率將低于或等于GDP增長率。

1998年全國城市新建住宅成交均價為2000元/平方米，2018年全國均價升至8800元，大賬稱翻了兩番。這是全國東部、中部、西部城市住宅每平方米開發(fā)量均價，10年翻一番，20年翻兩番。

如果本地比本地更本地，那么無論是東還是西，它都增加了兩倍多。比如2000年成都主城房價是均價1000多元，2017年達(dá)到10000多元未來十年天津房價預(yù)測，翻了三倍多。

在北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州等沿海地區(qū)，熱點一線城市的房價基本翻了三倍，上漲了八倍，有的甚至超過了十倍。特別熱的地方。

一般來說，特別熱的一線城市的家庭，30年、40年都買不起不吃不喝的房子。房價收入比非常高，世界第一。

我的意思是說，在過去的十年里，中國的房價跟房地產(chǎn)開發(fā)和生產(chǎn)是一樣的，五年翻一番，十年翻兩番，17、18年翻一番。國家的三倍。

支持此狀態(tài)的原因是什么？一般來說，有三個原因，而任何價格波動總是有三個原因：

第一個原因是供求關(guān)系，商品的供求關(guān)系。

供應(yīng)不足會抬高價格，供應(yīng)過剩會降低價格。可以說，過去十幾二十年，中國的房地產(chǎn)一直供不應(yīng)求。人均10平方米到20、30、40平方米的過程是短缺經(jīng)濟(jì)的一個短板。過程，因此對提高規(guī)模的強(qiáng)烈需求支持它越來越多地建造。在越建越多的過程中，依然供不應(yīng)求，導(dǎo)致房價不斷上漲等等。

第二個原因，房價上漲當(dāng)然和貨幣有關(guān)，通貨膨脹是一種貨幣現(xiàn)象。

從2004年到2005年，中國M2近十幾年都以兩位數(shù)的速度增長，年增長率超過10%，有的年份甚至達(dá)到20%。今年6月我們的M2超過190萬億，去年超過180萬億。 2004年，M2實際上超過20萬億。

也就是說，過去十年，M2翻了三倍，也翻了8倍。當(dāng)然，這筆錢會影響社會經(jīng)濟(jì)。

好在，大量資金被房地產(chǎn)吸納，房地產(chǎn)成為M2超額增長的吸收體，使得整個社會商品價格指數(shù)穩(wěn)步增長，但房價每三年翻一番，每兩年翻一番。 5年。因此，近年來房價的上漲也是一種通貨膨脹現(xiàn)象。

第三個原因是，一個國家的房地產(chǎn)價格還受到外部影響，匯率，國際購買力，當(dāng)然還有國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響。

比如美國房地產(chǎn)繁榮的時候，美國經(jīng)濟(jì)好，當(dāng)然世界經(jīng)濟(jì)也會一起上去；美國金融危機(jī)或其匯率波動較大，也會對中國市場產(chǎn)生影響。中國經(jīng)濟(jì)增長的過程也將吸引外國投資或在中國購買房地產(chǎn)。

當(dāng)我說這一段時，我的意思是價格和房價與這三個因素有關(guān)。過去十年，我國房地產(chǎn)價格翻兩番、翻三番，就是這三種現(xiàn)象的結(jié)合。 .

基于這個角度來預(yù)測未來，在房地產(chǎn)供需方面，我們已經(jīng)進(jìn)入了供應(yīng)過剩的階段，雖然部分地區(qū)還是會出現(xiàn)供應(yīng)短缺的情況。因此，供給不足導(dǎo)致房價上漲，房價上漲的動力已經(jīng)減弱。

在通貨膨脹方面，我國的M2已經(jīng)達(dá)到190萬億。未來 10 年 M2 會翻兩番嗎？不可能的。近兩年國家去杠桿和金融穩(wěn)定，使得M2增速大致等于GDP增速加上物價指數(shù)。

近幾年GDP增??速6.0%，物價指數(shù)上漲2個點，所以2017年和2018年M2為8.00。今年1-6月，8.5，基本上是的。

可以預(yù)見，未來十年，M2增速將與GDP增速加物價指數(shù)基本持平，保持均衡增長。

未來十年中國GDP平均增速一般在5%左右。房地產(chǎn)價格漲幅一般不會超過M2的增速，一般不會超過GDP的增速，一般會小于普通家庭。收入增長率。

總之，中國的城鎮(zhèn)化還在發(fā)展過程中，城鎮(zhèn)化率還有10%的增長空間。

城市群、都市圈、國家中心城市、超大城市仍在發(fā)展。中國的地價沒有大幅下跌的可能，中國的房價也不會大幅下跌。沒有這個經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；但不會再發(fā)生五年翻一番、十年翻兩番、翻三番的歷史現(xiàn)象。

未來十年，房價將趨于穩(wěn)定，不會暴跌，也不會暴漲。

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責(zé)任編輯：天津房價