大家都知道最近房貸利率下調(diào)了，但問(wèn)起'怎么降的，哪些城市降了，有什么影響'，恐怕很多人都是一頭霧水。因此，一些房地產(chǎn)中介、營(yíng)銷機(jī)構(gòu)利用購(gòu)房者信息不對(duì)稱的劣勢(shì)，刻意夸大房貸利率下調(diào)對(duì)樓市價(jià)格的影響，散布購(gòu)房者本應(yīng)警惕、理清事實(shí)邏輯的非理性聲音。

　　“房貸利率降低”有三層邏輯。第一，看清楚是首套房利率降了，還是二套房利率降了，這分別主要對(duì)應(yīng)剛性住房需求、改善性住房需求。第二，弄明白房貸利率的定價(jià)機(jī)制，是“政策下限”降了，還是“附加基點(diǎn)”降了，這分別對(duì)應(yīng)全國(guó)政策下限、各城市政策下限。第三，考察好不同城市的執(zhí)行情況，住房信貸政策因地制宜，并非“一降全降”。

　　本次房貸利率降低，主要針對(duì)二套房，改善性住房需求被進(jìn)一步釋放，“房住不炒”的大前提沒(méi)有變，購(gòu)房者無(wú)需過(guò)度恐慌。從8月31日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》來(lái)看，首套房利率政策下限依然是“5年期以上LPR-20個(gè)基點(diǎn)”，即4.0%，二套房利率政策下限由“5年期以上LPR+60個(gè)基點(diǎn)”降至“5年期以上LPR+20個(gè)基點(diǎn)”，由4.8%降至4.4%。

　　本次房貸利率降低，是全國(guó)政策下限降低，不是所有城市的房貸利率“一刀切”降至全國(guó)政策下限。房貸利率定價(jià)具體分為三步走。首先，全國(guó)劃定政策下限;其次，各城市根據(jù)自身市場(chǎng)供求關(guān)系，在全國(guó)劃定政策下限的基礎(chǔ)上加基點(diǎn)或不加，確定該城市的政策下限;最后，同一城市的不同銀行，在該城市政策下限的基礎(chǔ)上加基點(diǎn)或不加，確定該銀行的實(shí)際執(zhí)行利率。也就是說(shuō)，雖然全國(guó)首套房利率政策下限是4.0%，但各城市的實(shí)際執(zhí)行利率卻差別較大。例如，部分城市符合“首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”條件，其首套房利率早已低于4.0%;部分城市購(gòu)房需求旺盛，其首套房利率仍保持在4.7%左右的較高水平。

　　本次房貸利率降低，對(duì)一線熱點(diǎn)城市的影響有限。盡管我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，但“房住不炒”的定位沒(méi)有變。目前，各一線熱點(diǎn)城市的首套房、二套房利率尚未大幅下降。以北京地區(qū)為例，首套房、二套房利率仍為“5年期以上LPR+55個(gè)基點(diǎn)”“5年期以上LPR+105個(gè)基點(diǎn)”，即利率為4.75%、5.25%。

　　厘清了以上三層邏輯，再來(lái)看近期同樣備受關(guān)注的“存量首套房貸款利率調(diào)降”問(wèn)題。這其中包含了兩種情況。一是首套房利率調(diào)降。需注意，新利率不是直接降至當(dāng)前的首套房利率下限，而是不低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套房利率下限。目前，北京、上海、深圳均已發(fā)布了該城市不同時(shí)期的首套房利率下限，借款人可仔細(xì)查看、理性研判。二是“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，部分二套房貸款能夠轉(zhuǎn)認(rèn)為首套房貸款，利率由此下降。目前，多家銀行已表示支持該操作，自9月25日起，借款人可向放款銀行提出申請(qǐng)。

　　應(yīng)結(jié)合分析 "房貸利率下調(diào) "問(wèn)題，既要結(jié)合不同地區(qū)，又要關(guān)注差異化住房需求，既要看普遍性，又要看差異性，還要看人云亦云，知其然不知其所以然，在宣傳中 不恐慌，而是做出非理性的決策，急于購(gòu)買其他聲勢(shì)浩大的拐子。 那么，因地制宜，實(shí)施差別化住房信貸政策，才能符合各地 "房住不炒 "的定位，更好地滿足剛性、改善性住房需求，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

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