現(xiàn)在大家真的了解天津到底什么情況?我想并不一定吧，你們看到的都是中介朋友圈里面的各種房子都成交了，是的，最近確實很多房子成交了，但是我告訴你，這次成交量和平區(qū)河西區(qū)南開區(qū)加起來成交有80%。其他區(qū)域加起來有20%，而且這次成交的主體結(jié)構(gòu)也特別意思，主要是集中在學(xué)區(qū)房和落戶房上。反觀現(xiàn)在新房成交量并不是很高，其實目前這個結(jié)局，也不是很意外，畢竟現(xiàn)在房價從2017年一直降到現(xiàn)在，開發(fā)商已經(jīng)挺不住了。僅有一小部分開發(fā)商開始玩套路漲價逼單，但也僅限于一小部分，大部分開發(fā)商還是繼續(xù)選擇降價催銷。

　　因為現(xiàn)金流真的是太吃緊了?，F(xiàn)在趁著有點反彈，抓緊出貨，這個時機還是好的，所以在目前現(xiàn)階段敢漲價的開發(fā)商，都是在天津市屬于熱門項目，肯定想趁機割一波小韭菜。這個時候上車新房的大概率會涼涼吧。

　　咱們就按目前網(wǎng)上流傳的給大家簡單聊聊，其實大部分都是針對改善的。

　　公積金部分的調(diào)整，首套由60萬調(diào)整80萬，二套由40萬調(diào)整到60萬。

　　二胎家庭在限購的情況下，可以在買一套144平米以上的。

　　環(huán)城遠(yuǎn)郊市區(qū)套數(shù)不在互認(rèn)。

　　外地有貸款記錄的首付4成。

　　除了最后一條說外地有貸款記錄的算是針對剛需，其他的我覺得前面都是在割改善的韭菜，在不揮起大鐮刀，就沒辦法保發(fā)展。今年確實是比較難的一年，也能理解。

　　我個人覺得目前在天津買房一定要考慮到一個最重要的問題，要注意當(dāng)前天津樓市的流動性，現(xiàn)在的市場結(jié)構(gòu)依舊是供大于求，如果你考慮不到流通性，那么你的房子就有可能有價無市，根本賣不出去。大家思考過一個問題嗎?為什么現(xiàn)在在天津除了學(xué)區(qū)房?剛需落戶房，其他區(qū)域，遠(yuǎn)郊也好，環(huán)城也罷，越來越多的房子根本就賣不動，你以為是政策原因嗎?不否認(rèn)，有一定的原因，但是也不全是，畢竟這里面涉及到一個經(jīng)濟學(xué)里面的非常著名的三元悖論。大概的意思就是這世界上沒有任何一種資產(chǎn)，可以同時具備低風(fēng)險，高回報和良好流動性這三個屬性。即沒有風(fēng)險，還能有巨額的利潤回報，并且可以隨時出貨這種情況是絕對不存在的。

　　如果真的有這樣的投資標(biāo)的物存在的話，那大家就什么都別干了，只要認(rèn)準(zhǔn)這個邏輯使勁買就對了，反正怎么買最后肯定是會在賺錢的，根本不用去想其他情況。說到這，我就知道你肯定會反駁，你會說前十年我們的房價不就是個例外嗎?這就是認(rèn)知上的錯誤，這也是大多數(shù)人都極其容易產(chǎn)生的一個思維誤區(qū)，在買房這件事情他看起來是低風(fēng)險和高回報。其實是在過去十年我們居民負(fù)債攀升貨幣供應(yīng)超額和城市化推進這三個因素疊加的基礎(chǔ)之上。是因為其他客觀因素在支撐，然后才會有這種錯覺，才讓你產(chǎn)生了買房沒有風(fēng)險，并且還能賺錢的錯覺，但是事實上真的如此嗎?從2017年以后到現(xiàn)在這幾年的時間里就可以看出來，從宏觀調(diào)控，到微觀調(diào)控，已經(jīng)完全的看出政策的力量。目前看著這三個基礎(chǔ)條件都已經(jīng)接近尾聲了，隨著這種紅利周期的結(jié)束，所有的二手房賣家都面臨一個相同的問題，你的房子賣給誰呀?誰能為你的房子買單?誰會成為你房子的最后的接盤俠?這也就是三元悖論中房屋流動性問題的最大風(fēng)險。現(xiàn)在天津新房的價格往往比周邊的二手房更低，形成新房二手房倒掛。并且天津市在2022年還要繼續(xù)賣地，今年賣地的壓力又這么大，1500個億，天津目前還必須要通過土地財政收入的模式來推動城市的發(fā)展，讓本就動蕩的樓市，無形中會演變的更難，再加上二手房交易有各種的限購限貸和稅費。有價無市的情況會逐漸成為主流。類似于古董，看起來個個身價不菲，但想要大規(guī)模的賣出變現(xiàn)基本不可能。就比如說你想賣房。同一個小區(qū)，同樣的戶型和樓層你想賣200萬，結(jié)果你小區(qū)有個人掛賣190萬，你就賣不出去，再加上周邊新房擠壓，加上越來越多的房子，會壓制購買力逐漸下降，要想快速變現(xiàn)，你要么降價，要么就放在那里出租，沒有其他更好的辦法。

　　但照目前天津的租售比來說，你的那點租金根本跑不贏貨幣增值和通脹。因此在這種大背景之下，不良資產(chǎn)就會越來越多 法拍房的數(shù)量也就會越多，你現(xiàn)在也可以看出來，大家都在說天津要放寬，如果不是被逼無奈。又有誰愿意透支未來的消費力為現(xiàn)在買單呢?

　　總結(jié)一下吧，文章寫的比較倉促，很多觀點沒有說的那么詳細(xì)。但是我想表達的意思，按目前的形式發(fā)展，在未來一段時間內(nèi)，能給天津帶來支撐的，也就是市區(qū)的學(xué)區(qū)房了，其他區(qū)域一定反響很一般，不會有太大的改觀。我并不是唱衰房地產(chǎn)，我只是想表達，如果一個城市，依舊想靠房地產(chǎn)來拉動經(jīng)濟的話，注定會給未來發(fā)展埋下不可磨滅的創(chuàng)傷。

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